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房地产业发展的长期影响因素和规律

减小字体 增大字体 作者:杨阔 王才  来源:本站整理  发布时间:2019-10-31 14:41:32


杨阔+++王才

摘要:在当前中国经济脱实向虚的现实背景下,探究房地产业的长期发展规律具有重要的理论、现实意义。文章根据样本国家房地产发展的共性特征得出:长期视角下,房地产的发展规律主要取决于GDP增长和置业人群数量的共同作用,两者任一的快速增长都将引致房价指数的常态性快速增长;若两者同为平缓增长或下降,房价指数亦随之同步运动;若发生房价指数单方面大起大落的异步运动情况,便会触发房地产泡沫过程,给经济增长造成严重的负反馈。

关键词:脱实向虚;房地产业;长期发展规律;国际经验

一、 引言

城市化进程催生了房地产市场,而房地产业则因其显著的关联效应而成为国民经济的主导与支柱产业,因此研究房地产的长期发展规律及其对于宏观经济的影响具有十分重要的意义。由于房地产业在工业化进程中的重要作用,以及对于一国产业结构的良序互动和经济增长的重要支撑和带动作用,对于房地产发展的规律及其对其他经济部门和总量经济影响的研究一直是国内、外学界关注的重点。择其相关研究文献简要综述如下。

国内研究方面。葛扬和眭小燕(2009)综述了房地产泡沫的形成—破灭机制,及其与宏观经济之间的关系。张若雪(2010)在国际比较视角下研究了日本和美国的房地产泡沫,并对中国房地产的供求关系进行了分析。柳德荣(2010)则将住房购买视为长期投资,“通过现金流净现值、溢价率、内部收益率等指标考察地区住房市场,指出北京、上海、深圳三地的住房价格不合理,不同程度存在泡沫”。王春雷和黄素心(2011)则就北京房价的变动趋势及影响因素进行了分析,认为汇改推动了北京房价泡沫的形成。程瑶(2012)在国际比较的视角下研究了地方政府对房地产税收的依赖问题。王学龙和杨文(2012)在国际比较视角下实证分析了中国的土地财政与房地产价格波动的关系,并构建了土地供应限制下的房地产市场均衡模型。程侃和杨斌(2013)在国际比较视角下,通过设计一个新型房价收入比指标,对持久所得、隐性收入与中国房价合理性进行了分析,却认为中国房价仍是合理的,中国人民的房价负担能力被低估。

国外研究方面。Catte P等(2004)就房地产价格与经济周期的关系进行了研究,认为房地产上涨期间,通过金融系统带来的财富效应能够刺激消费,引致经济景气。Hott和Monnin(2008)构建租金模型和供求模型,估计了美国、英国和荷兰等国的住房基础价格。Iaeoviello M和Minetti R(2008)指出:“在经济向好时,房价上涨的财富效应增加了负债人的借贷能力和净资产,也使得抵押品价值上升,这加速经济周期走强。而房地产和经济景气相互增强最终受制于通胀上行和货币紧缩,使得负债人的资产缩水和债务状况恶化,经济也开始回落。”E.Leamer(2008)则研究了房地产与多个经济周期的关系,认为:“二战以来美国历次经济衰退的主因是房地产泡沫,地产衰退直接影响住房投资和居民消费。即便房价并无显著下行,但房地产销售的迟缓也足以导致房地产业、建筑业的收缩和财富效应的消退,经济下行乃至衰退也往往难以避免”(转引钟伟和魏伟,2014)。

综上所述,目前国内、外相关研究已于国际比较视角下从诸多方面分析了房地产发展与各类经济因素变化之间的关系,分析方法包括定性分析与定量实证,较为全面地涉及了决定房地产发展变化的影响因素,并于一定程度探讨了房地产波动与经济增长之间的关系,这为后续研究奠定了坚实的文献铺垫。然而,深入观察不难发现,当前研究对于房地产的长期发展规律缺乏同时超越地域与短期时限的一般性深入探究与总结,同样对于经济增长的影响分析亦局限于局部地域或相对短期的时间序列。这就为本文的研究提供了问题导向和切入点,即在经济脱实向虚的现实背景下,主要针对房地产业发展的一般特征和长期规律,通过回顾与比较各代表性国家的房地产长期发展实况与共性特征,以期得出关于房地产长期发展机理的规律性总结,从而为我国未来一段时期房地产市场的调整、可能出现的问题以及风险防范提供有益参考。

发达国家的房地产进程开始较早,发展较为充分,经历过明显的房地产周期现象,例如美国和日本的房地产市场;而新兴市场国家的房地产进程则开启较晚,发展阶段较低,发展过程未及充分展开,周期现象不太明显,例如韩国、中国的房地产市场。本文从发达国家选取美国和日本,从新兴市场国家选取韩国,作为研究房地产长期发展规律的样本国家,通过查阅样本国家的相关统计数据,进行绘图处理。以下主要围绕样本国家的房地产发展指数与GDP增长、置业人群数量之间的关系展开具体分析与归纳。

二、 房地产发展与GDP增长的关系

房地产业是国民经济的重要产业,其发展和关联效应必然带动GDP增长;GDP增长则不仅表征国民收入水平和消费水平的提高,而且表征一国城市化水平和经济发展水平的提高,因此又必然扩大房地产需求,反向带动房地产业发展。因此,两者关联运动的常态几乎呈同步运动,即同时增长或同时下降,且增速或减速大体相当。

图1是日本房价指数与GDP增长的运动关联图。如图1所示,1985年“广场协议”之前,日本的房价指数运动与GDP增长运动总体上步调一致,同為缓速增长;然而1985年~1991年,房价增速骤然提高,两者由同步运动转为异步运动,房价指数增速明显快于GDP增速,从而造成房地产泡沫的滋生和扩大;1991年~1995年,两者依然为异步运动,房价指数转而迅速下降,前一阶段积聚的房地产泡沫破灭;1995年之后,两者基本恢复同步运动,不过作为泡沫经济的严重结果,此时的宏观经济陷入长期萧条,GDP增长乏力。

美国的房地产周期现象最为明显,房地产泡沫频发,如图2所示,仅1970年~2010年,就已出现过三次房地产周期和泡沫现象,它们分别是:1975年~1978年,第一次房地产泡沫;1983年~1886年,第二次房地产泡沫;2003年~2007年,第三次房地产泡沫。纵观这三次房地产周期和泡沫现象,尽管泡沫的破灭诱因不尽相同,但其产生的诱发因素却都直接源于房价指数增速明显快于GDP增速的异步运动。由于房价指数增速明显快于GDP增速,从而造成房地产泡沫的滋生、扩大和破灭,进而诱发房地产周期性波动。而在房价指数增速与GDP增速几乎同步运动的阶段,或者GDP增速明显快于房价指数增速的时期,例如1990年~2000年期间,则没有出现明显的房地产泡沫和周期性波动现象。

图3是韩国房价指数与GDP增长的关联图。从其房地产发展的历史看,如图3所示,由于汉城奥运会效应,自1986年起,韩国的房价指数运动与GDP增长运动开始呈现异步运动特征,房价指数增速明显快于GDP增速,从而造成房地产泡沫;1990年,此轮房地产泡沫开始破灭,并于1993年结束;1993年~1996年,韩国的房价指数运动与GDP增长运动依然表现为异步运动,但是与房地产泡沫期不同的是,此时的异步运动表现为GDP增速明显快于房价指数增速。1997年,亚洲金融危机爆发,韩国的房价指数和GDP增长同时受到剧烈影响,迅速下降,但自此至目前为止,除了2008年全球金融危机的外部冲击之外,两者基本恢复同步运动的常态。

综上,纵观样本国家的房地产发展与GDP增长之关系,根据其房价指数或土地价格指数与GDP增长联动的共同特征,可以得出以下结论:房价指数或土地价格指数与GDP的同步运动是两者关联运动的常态,这是对于房地产发展和GDP增长互相促进的产业结构效应的一般反映,尽管在发达国家有时也会出现GDP增速明显快于房价指数或土地价格指数增速的异步运动情况;若是发生房价指数或土地价格指数增速明显快于GDP增速的异步运动现象,便会诱发明显的房地产泡沫和周期性波动现象。

三、 房地产发展与置业

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